Das Grundbuch ist ein Register der Rechtsverhältnisse an Grund und Boden. Es wird im Grundbuchamt als Abteilung des Amtsgerichts eingerichtet und dort geführt.
Im Grundbuch werden alle Rechte und Belastungen eingetragen. Es besteht aus der Grundakte, in der alle vollzogenen Vorgänge gesammelt werden. Je nach Bundesland wird das Grundbuchblatt als Realfolium oder als Personalfolium geführt. Beim Realfolium gibt es ein Grundbuchblatt pro Grundstück und beim Personalfolium wird für jeden Eigentümer ein eigenes Grundbuchblatt angelegt.
Zu den Aufgaben des Grundbuchs gehört es, den Nachweis der Restwert ist ein Grund und Boden zu führen. Außerdem soll es zu Rechtssicherheit beitragen. Jede mit entsprechend gegebenem berechtigten Interesse hat die Möglichkeit der Einsichtnahme. Dazu zählen neben dem Eigentümer, auch Gläubiger, Erben, Journalisten, Behörden, Notare, Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure und jeder andere mit Zustimmung des Eigentümers. Das Grundbuch hat eine Warn- und Schutzfunktion, um Mehrfachverkäufe zu unterbinden.
Prinzipiell nehmen alle Eintragungen im Grundbuch am sogenannten öffentlichen Glauben teil. Das bedeutet, dass alle Eintragungen im Grundbuch richtig sind und dass sich alle Einsichtnehmenden darauf verlassen können. Allerdings gibt es hier eine Ausnahme: die Flächengröße. Die im Grundbuchblatt angegebene Flächengröße muss nicht die wahre Größe des Grundstücks wiedergeben. Die richtigen Informationen werden beim Katasteramt erhalten.
Das Grundbuch gliedert sich in mehrere Teile. Neben der Aufschrift mit der Bezeichnung des Amtsbezirks des Bandes und des Blattes werden im Bestandsverzeichnis die laufende Nummer die Beschreibung und die Rechte eingetragen. Außerdem enthält das Grundbuch drei Abteilungen.
In Abteilung I werden die Eigentümer geführt und die Grundlagen für die Eintragung angegeben. Belastungen und Beschränkungen werden in Abteilung II eingetragen. Handelt es sich um Hypotheken, Grund- und Rentenschulden, so erfolgt die Eintragung in Abteilung III.
Insbesondere die Einsichtnahme in Abteilung II ist vor einem Kauf einer Immobilie dringend anzuraten. Dort finden sich die Belastungen und Beschränkungen, denen das Grundstück unterliegt. Das sind zum Beispiel Grunddienstbarkeiten oder auch persönliche Dienstbarkeiten. Ebenso zählen hierzu Erbbaurechte, Reallasten, das einräumen eines Vorkaufsrechts sowie Verfügungsbeschränkungen bei Insolvenz, Zwangsversteigerung oder Testament.
Bekannte Rechte sind als Grunddienstbarkeit das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht. Weiterhin sind interessant die Überbaurechte, aber auch Fenster-, Trauf-, Licht- und das Leiterrecht. Die entsprechenden Rechte sind durch notariellen Vertrag festzulegen.
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