Zum Vergleichswertverfahren
Der Bodenwert wird immer im Vergleichswertverfahren ermittelt
 
Text zum Thema Vergleichswertverfahren
Vergleichswertverfahren
Autor: Dipl.-Ing. Lutz Ragnar Müller - 23.06.2020 - alle Rechte vorbehalten
Bewertungsverfahren für Immobilien: Vergleichswertverfahren

Bei der Bewertung von Immobilien muss der Bodenwert immer im Vergleichswertverfahren ermittelt werden. Darüber hinaus ist dieses Verfahren auch dann anzuwenden, wenn es sich beispielsweise um Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser handelt. In diesem Fall sind die Übereinstimmungen zwischen dem zu bewertenden Objekt und den Vergleichsobjekten ausreichend groß, sodass das Vergleichsverfahren herangezogen werden kann.

Das Vergleichswertverfahren setzt voraus, dass entsprechende Vergleichsobjekte vorhanden sind. Insbesondere für den Bodenwert müssen gleichartige Verkaufspreise so verarbeitet werden, dass alle anderen Bestandteile außerdem Bodenwert herausgerechnet werden können. Dies wird im Regelfall durch den Gutachterausschuss in Form von Richtwertgrundstücken in regelmäßigen Zeitabständen in Form von Karten oder auf digitalem Wege ermittelt.

Vor einer Übernahme der Bodenrichtwertgrundstücke muss geprüft werden, ob alle Eigenschaften des Richtwertgrundstücks mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen. Entsprechende Abweichungen sind zu berücksichtigen. Dies gilt insbesondere hinsichtlich der Ausnutzung (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl) und der Grundstücksgröße. Insbesondere bei flächenmäßig größeren Grundstücken muss geprüft werden, ob die gesamte Grundstückfläche oder nur Teile durch das Richtwertgrundstück ausreichend abgebildet wird.

Prinzipiell ist die Anwendung des Vergleichswertverfahrens einfach. Dennoch muss auch hier sorgfältig geprüft werden, welche Eigenschaften übereinstimmen und wo es Unterschiede gibt. Insbesondere im Bereich der Unterschiede kann die Ermittlung teilweise sehr aufwendig werden.

Die Daten für die Nutzung des Vergleichsverfahrens sind nicht immer aktuell. Das liegt nicht an eventueller Sorglosigkeit des Gutachterausschusses, sondern ist vielmehr auf das Fehlen ausreichender Vergleichsgrundstücke zurückzuführen. In Bereichen mit wenig Verkäufen fehlen somit entsprechende aktuelle Daten und es muss auf älteres Datenblatt zurückgegriffen werden.


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