Zum Verkehrswert
Der Verkehrswert wird im Baugesetzbuch geregelt
 
Text zum Thema Verkehrswert
Verkehrswert
Autor: Dipl.-Ing. Lutz Ragnar Müller - 23.06.2020 - alle Rechte vorbehalten
Der Verkehrswert wird in § 194 BauGB (Baugesetzbuch) geregelt. Dazu hat der Gesetzgeber festgelegt, dass der Verkehrswert bestimmte Kriterien erfüllen muss. So hat er bestimmt, dass ein Zeitpunkt für die Ermittlung angegeben werden muss und dass der Preis durch gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen ist. Außerdem sind die rechtlichen Gegebenheiten und dazwischen Eigenschaften, die sonstige Beschaffenheit und die Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse mit einzubeziehen.

Der Gesetzgeber hat bewusst diese vielen Besonderheiten und Einschränkungen vorgenommen, damit die Verkehrswerte und einander vergleichbar sind. Beispielsweise bedeutet gewünschte Geschäftsverkehr, dass sich die Marktteilnehmer ökonomisch verhalten und das einen freien Marktverkehr gibt.

Das bedeutet aber auch, dass ein Verkauf innerhalb der Familie oder im Verhältnis Arbeitnehmer Arbeitgeber diesen Bedingungen nicht mehr gerecht wird. Außerdem zahlen manche Liebhaber nicht mehr marktkonforme Preise, alleine weil der Wunsch jeden ökonomischen Sachverstand außer Kraft setzt.

Der entscheidende Faktor bei der Verkehrswertermittlung ist die Lage des Grundstücks einschließlich der tatsächlichen Eigenschaften und rechtlichen Gegebenheiten. Diese beinhalten zum Beispiel die Art und das Maß der baulichen Nutzung und gegebenenfalls die Wartezeit bis zur Baureife. Bei der sonstigen Beschaffenheit geht es um die geometrische Form und Größe des Grundstücks, die Untergrundsituation, den Bewuchs liebe Pflanzungen sowie gegebenenfalls Altlasten.

Bei den rechtlichen Gegebenheiten handelt es sich im Wesentlichen um den Entwicklungsstand des Bodens. Zusätzlich kommen Nutzungseinschränkungen oder Nutzungserweiterung sowie Baulasten oder die Eintragung von Rechten hinzu. Auch müssen entsprechende Planungen und Auflagen aufgrund von gesetzlichen Regelungen (Denkmalschutz, Wasserschutz etc.) berücksichtigt werden.

Außerdem verlangt der Gesetzgeber, dass der Verkehrswert ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu ermitteln sei. Hierzu zählen die Vorbereitung für eine Zwangsversteigerung oder ein Zeit- und/oder Finanzdruck bei der Veräußerung (Notverkauf). Auch Freundschaftspreise sind sie nicht zu berücksichtigen. Ebenfalls ungewöhnlich wären Verkäufe der öffentlichen Hand oder wenn es sich um Gebiete mit einer sogenannten Marktüberhitzung (Immobilien-Hype) handelt.


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