Bewertungsverfahren für Verkehrswerte: Ertragswertverfahren
Wenn das Vergleichswertverfahren immer für den Bodenwert herangezogen werden muss, so gibt es unterschiedliche Verfahren für die Bewertung des aufstehenden Gebäudes. Eines der meist verwendeten Verfahren ist das Ertragswertverfahren.
Beim Ertragswertverfahren geht es um die Bestimmung der Gebäudeerträge und deren Hochrechnung über die noch mögliche wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes. Dies ist bei Gewerbegebäuden oder gemischt genutzten Gebäuden der Regelfall, kann aber auch bei Ein- und Zweifamilienhäusern im Ausnahmefall angewendet werden.
Das Ertragswertverfahren bestimmt alle Erträge aus Mieten und Pachten, die mit dem Gebäude erzielbar sind. Diese Jahresroherträge müssen um die Bewirtschaftungskosten vermindert werden, da diese vom Vermieter zu tragen sind. Zudem Bewirtschaftungskosten zählen die Verwaltungskosten für das Gebäude, die Instandhaltungskosten, die nicht gedeckten Betriebskosten sowie das Mietausfallwagnis. Sofern sich die Bewirtschaftungskosten nicht durch konkrete Zahlen ermitteln lassen, ist von Erfahrungswerten auszugehen.
Durch die Verminderung der Jahresroherträge um die Bewirtschaftungskosten ergeben sich die Reinerträge. Die Reinerträge sind die Summe aus dem Bodenanteil und dem Gebäudeertrag. Da der Boden ewig und unabhängig von einer Bebauung vorhanden ist, muss der Reinertrag um den Bodenanteil vermindert werden. Der Bodenanteil ist der mit dem Liegenschaftszinssatz multiplizierte Bodenwert.
Der so ermittelte Gebäudeertrag wird über die Restnutzungsdauer des Gebäudes hochgerechnet und ergibt den Gebäudeertragswert. Bei der anzusetzenden Restnutzungsdauer kommt es auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer an und nicht darauf, wie lange das Gebäude noch steht. Wenn der Gebäudeertrag sehr gering oder auch negativ ausfällt, kommt im Regelfall nur ein Abriss des Gebäudes infrage. Alles andere wäre unwirtschaftlich.
Der Ertragswert ergibt sich aus dem Bodenwert um dem Gebäudeertragswert. Gerade bei der Heranziehung des Ertragswertverfahrens werden potentiellen Käufern häufig nur die Jahresroherträge genannt, um somit eine Wirtschaftlichkeit und eine mögliche Rendite darzustellen. Aber erst aus der Ermittlung des Gebäudeertrags ergibt sich die Rentabilität eines Kaufs.
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