Zur Bestimmung von Verkehrswerten werden verschiedene Gesetze, Verordnungen und Richtlinien angewandt. Hierbei haben die Gesetze und Verordnungen die Aufgabe, Rechtsnormen zu setzen. Das für die Verkehrswertermittlung zuständige Gesetz ist das Baugesetzbuch (BauGB). Dort findet sich auch die Ermächtigung des Gesetzgebers zum Erlass von entsprechenden Verordnungen.
Bei einer Verordnung handelt es sich um Auslegungsregeln für das Gesetz. Im vorliegenden Fall bestimmt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), wie die einzelnen Regelungen des Gesetzes anzuwenden sind. Sie ist nur dann verbindlich, wenn es um die Wertermittlung der Gutachterausschüsse geht oder eine Wertermittlung nach BauGB explizit vorgeschrieben wird.
Das bedeutet allerdings keineswegs, dass alle anderen Wertermittlungsorgane und damit auch Sachverständige und Gerichte diese Verordnung nicht anwenden dürfen. Da von der Richtigkeit der Verordnung ausgegangen werden kann, wäre ein Verstoß hiergegen bei einem Gutachten als ein gravierender Mangel anzusehen.
Gesetze und Verordnungen haben Gesetzescharakter. Das trifft für eine Richtlinie allerdings nicht zu. Die Richtlinie ist eine Handlungsvorschrift für einen (begrenzten) Nutzerkreis und im Regelfall eine gute Ergänzung zur Verordnung. In diesem Fall ist es die Wertermittlungsrichtlinie (WertR), die gleichzeitig auch den Stand der Technik der Wertermittlung darstellt. In ihr werden praktische Hinweise zur Anwendung sowie Beispiele und Berechnungsmöglichkeiten angegeben, die in einer Verordnung wegen deren gesetzlicher Natur kein Platz finden können.
Neben der Wertermittlungsrichtlinie gibt es weitere Richtlinien, die der Gesetzgeber im Lauf der Zeit erlassen hat. Hierzu zählt die Sachwertrichtlinie, die sich ausführlich mit den Regelungen des Sachwertverfahrens auseinandersetzt und auch hier Details regelt. Weiterhin gibt es die Vergleichswertrichtlinie, nachdem die Vergleichswerte zu ermitteln sind und wie die Anwendung der Vergleichswerte in der Praxis durchzuführen ist. Für den Ertragswert gibt es keine eigene Richtlinie, da das Schema der Ertragswertermittlung einfach durchzuführen ist.
Wichtig bei der Anwendung der Richtlinien ist, dass sie nicht stur und blind befolgt werden. Vielmehr sind sie im Einzelfall kritisch zu würdigen und entsprechend anzupassen. Deshalb ist es wichtig, dass die einzelnen Bewertungsschritte entsprechend ausführlich beschrieben und begründet werden. Erst so ist eine Nachvollziehbarkeit gewährleistet.
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